전월세 수리비 부담 기준 3가지 및 집주인 수리의무 대처법(9편)

추운 겨울날 갑자기 보일러가 고장 나서 얼음장 같은 방에서 덜덜 떨며 밤을 새운 경험이 있으신가요.

저 역시 자취 초보 시절 한겨울에 온수가 나오지 않아 크게 당황했던 적이 있습니다.

급한 마음에 덜컥 제 돈으로 수리기사를 부른 뒤 나중에 집주인에게 청구하니 원래 소모품은 세입자가 고쳐 쓰는 거라며 거절당해 억울했던 기억이 납니다.

이처럼 전월세 거주 중 발생하는 수리비 문제는 집주인과 세입자 사이에서 가장 빈번하게 일어나는 법적 분쟁이자 감정싸움의 원인입니다.

원룸이나 오피스텔에 거주하는 분들은 집주인의 고압적인 태도에 밀려 내지 않아도 될 월세 수리비를 억울하게 부담하는 경우가 적지 않습니다.

오늘은 민법에 명시된 기준을 바탕으로 수리비 부담 주체가 누구인지 그리고 분쟁 상황에서 내 돈을 지키려면 어떻게 대처해야 하는지 10년 차 실무의 시각에서 명확히 정리해 드리겠습니다.

1. 집주인이 부담해야 하는 수리의무의 기준

① 민법 제623조 임대인의 의무

우리 민법은 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용과 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다고 명확히 규정하고 있습니다.

즉 집이 온전한 주거 공간으로서 제 기능을 다 할 수 있도록 건물의 뼈대와 필수적인 기본 설비를 유지해 주어야 할 책임은 전적으로 집주인에게 있다는 뜻입니다.

이를 위반하여 세입자가 거주할 수 없는 상황이 지속된다면 세입자는 계약 해지를 요구하거나 수리될 때까지 월세 지급을 거절할 수 있는 법적 권리가 생깁니다.

② 대규모 수선 및 기본 설비 고장

다음과 같이 비용이 많이 들고 세입자가 거주하는 데 치명적인 불편을 주는 중대한 결함은 집주인 비용으로 수리하는 것이 원칙입니다.

a. 보일러의 노후화로 인한 고장 및 바닥 난방 배관 누수.

b. 천장이나 벽면의 외부 빗물 누수로 인한 심각한 곰팡이 및 도배 훼손.

c. 자연재해나 노후화로 인한 창문 파손, 수도 계량기 동파 및 외벽 균열.

2. 세입자가 부담해야 하는 소모품 및 원상복구 의무

① 선량한 관리자의 주의 의무

반대로 세입자 역시 남의 집을 빌려 쓰는 동안 선량한 관리자의 주의 의무를 다하여 집을 심하게 훼손하지 않게 꼼꼼히 관리해야 할 법적 책임이 있습니다.

만약 고의나 심각한 부주의로 시설을 파손했다면 이는 전적으로 세입자의 귀책사유가 되며 계약 종료 시 자비로 원래 상태로 돌려놓아야 할 원상복구 의무가 발생합니다.

다만 시간이 흐름에 따라 자연스럽게 발생하는 통상적인 마모나 벽지의 빛바램 현상 등은 원상복구 대상에서 제외된다는 점을 기억하셔야 합니다.

② 소모품 교체와 세입자 과실로 인한 훼손

비용이 적게 들고 특별한 기술 없이 누구나 쉽게 교체할 수 있는 사소한 소모품이나 명백한 부주의로 망가진 부분은 세입자가 해결해야 합니다.

a. 형광등, 전구, 샤워기 헤드, 도어록 건전지, 변기 커버 등 단순 소모품의 교체.

b. 세입자의 반려동물이 물어뜯어 훼손된 벽지나 가구, 장판의 파손.

c. 무거운 가구를 무리하게 옮기다가 심하게 패인 바닥재나 벽걸이 TV 설치를 위해 임의로 뚫어버린 벽면 구멍.

3. 실무에서 겪는 애매한 분쟁 상황 대처법

① 입주 직후 발견된 심각한 결로와 곰팡이

이사 당일이나 입주 직후에 기존 가구에 가려져 있던 벽면의 심한 곰팡이를 발견했다면 즉시 사진과 동영상을 찍어 집주인에게 전송해야 합니다.

이는 세입자가 환기를 게을리해서 발생한 결로 현상이 아니라 이전부터 존재했던 건물의 단열 하자나 구조적 문제일 확률이 높습니다.

입주 초기에 명확히 고지하여 도배나 단열 공사를 요구해야 하며 시간이 지난 뒤에 말하면 세입자의 관리 소홀로 책임을 전가받아 억울하게 수리비를 부담할 수 있습니다.

② 수리를 차일피일 미루며 방관하는 집주인

한겨울에 보일러가 고장 났는데 집주인이 수리 비용이 아까워 전화를 피하거나 세입자에게 알아서 고쳐 쓰라고 나오는 답답한 경우가 있습니다.

이때는 당황하지 말고 먼저 집주인에게 언제까지 수리해 주지 않으면 불가피하게 직접 수리기사를 부르고 비용을 청구하겠다는 내용을 문자로 남겨 명확한 근거를 확보해야 합니다.

그 후 세입자 돈으로 먼저 긴급 수리를 진행하고 기사님이 발급한 영수증과 노후화로 인한 기계 고장이라는 소견서를 집주인에게 보내 수리비를 상환받거나 다음 달 월세에서 그 금액만큼 공제하는 방식을 취할 수 있습니다.

4. 수리 요청 시 내 돈과 권리를 지키는 철칙

① 고장 발생 즉시 알리고 증거 사진 남기기

문제를 발견한 즉시 말로만 전달하기보다는 하자가 발생한 부위를 다각도로 선명하게 촬영한 사진이나 동영상을 첨부하여 상황을 정확히 보고해야 합니다.

세입자가 작은 누수를 발견하고도 즉시 알리지 않아 아랫집까지 물이 새는 등 피해가 커졌다면 세입자에게도 피해 확대에 대한 수리비 일부 책임을 묻는 법적 근거가 될 수 있습니다.

② 영수증 및 전문가 소견서 필수 보관

집주인과 사전 합의 하에 세입자의 돈으로 먼저 수리비를 결제했다면 국세청 현금영수증이나 카드 결제 영수증은 물론 상세한 수리 내역서까지 꼼꼼하게 챙겨두어야 합니다.

막상 수리가 끝나고 청구를 하면 생각보다 비싸다며 비용 지불을 미루는 경우가 종종 발생합니다.

이때 제삼자인 전문 수리기사의 공신력 있는 진단 서류와 결제 증빙 내역이 내 주장을 뒷받침하는 가장 강력한 증거가 되어 줍니다.

[핵심 요약]

ⓐ 보일러, 바닥 배관 누수 등 기본 설비의 중대한 고장은 민법에 따라 집주인이 비용을 부담하여 수리할 의무가 있습니다.

ⓑ 형광등이나 건전지 같은 단순 소모품 교체나 세입자의 명백한 부주의로 인한 벽지 및 장판 훼손은 세입자가 원상복구해야 합니다.

ⓒ 하자가 발생하면 피해 확대를 막기 위해 즉시 증거 사진을 찍어 고지하고 직접 수리 시 반드시 영수증과 고장 소견서를 챙겨야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

다음 10편에서는 전월세 거주 중 갑자기 집이 매매되어 집주인이 바뀌었을 때 세입자의 보증금은 어떻게 지켜지는지 대항력 유지와 계약 승계 대처법에 대해 실무적으로 알아보겠습니다.

자취를 하면서 고장 난 시설을 집주인에게 당당하게 수리해 달라고 요구하지 못해 내 돈으로 억울하게 고쳐본 경험이 있으신가요.

"부동산 자금 조달, 관계 법령 및 세무 관련 사항은 개인의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 관련 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다."