최근 수도권을 중심으로 아파트 매매가격이 상승하고 전월세 품귀 현상이 심화되면서 서민들의 주거 불안정이 가중되고 있습니다.
특히 고금리와 공사비 인상, 프로젝트파이낸싱 자금 조달의 어려움으로 인해 인허가를 받고도 첫 삽을 뜨지 못하는 수도권 주택 대기 물량이 10만 가구에 달하는 실정입니다.
이에 정부는 주택 공급의 속도를 높이고 전월세 시장을 안정시키기 위해, 2030년까지 비아파트 11만 가구를 공급하겠다는 파격적인 규제 완화 대책을 발표했습니다.
오늘은 부동산 시장에 큰 변화를 가져올 도시형생활주택 규제 완화와 지식산업센터의 오피스텔 전환 제도의 세부 내용을 살펴보고, 향후 부동산 시장의 전망과 투자 시 유의점까지 객관적으로 분석해 보겠습니다.
1. 도시형생활주택 건축 규제 완화 세부 내용
이번 대책의 첫 번째 핵심은 1인에서 2인 가구를 위한 도심 내 소형 주택의 대표 주자인 도시형생활주택의 사업성을 대폭 개선하는 것입니다.
건축 규제를 풀어 민간 사업자들의 참여를 유도하고, 2030년까지 총 7만 7000가구의 인허가를 달성하겠다는 것이 정부의 목표입니다.
① 세대수 및 높이 기준의 현실화
a. 세대수 제한 완화 : 기존에는 300세대 미만으로만 지을 수 있었으나, 앞으로는 준주거, 상업, 공업지역에서 500세대까지 건립이 가능해집니다.
b. 역세권 고밀 개발 허용 : 대중교통 이용이 편리한 역세권의 경우에는 지자체 조례를 통해 최대 700세대 미만까지 대규모 단지를 조성할 수 있게 됩니다.
c. 층수 및 일조권 완화 : 최대 층수가 5층에서 6층으로 높아지며, 일조권 확보를 위한 정북방향 이격거리 기준도 건축물 높이 10미터에서 17미터로 완화되어 공간 활용도가 크게 높아집니다.
② 주차장 및 부대복리시설 설치 의무 완화
a. 주차장 조례 재량 확대 : 세대당 0.5대에서 1.0대로 규정된 주차장 기준을 지자체 조례를 통해 최대 70%까지 완화할 수 있는 근거가 마련되었습니다.
b. 첨단 주차 시스템 도입 : 사업 승인권자가 주거 환경에 지장이 없다고 인정할 경우, 2026년부터 오토발렛 및 로봇 주차장 설치가 전면 허용됩니다.
c. 공동시설 설치 면제 : 반경 300미터 이내에 경로당이나 어린이집 등 유사한 주민 공동시설이 존재할 경우, 단지 내 설치 의무가 면제되어 분양 면적을 추가로 확보할 수 있습니다.
2. 텅 빈 상가 및 지식산업센터의 오피스텔 전환
두 번째 핵심은 최근 공실 문제로 골머리를 앓고 있는 상가와 지식산업센터 등 비주거용 부동산을 주거용으로 전환하여 시장의 수요와 공급 불균형을 해소하는 방안입니다.
이를 통해 2030년까지 3만 3000가구의 추가적인 주거 공간을 창출할 계획입니다.
① 지식산업센터 용도 변경 한시적 허용
a. 오피스텔 전환 허용 : 일반공업지역 내 지식산업센터는 기존에 기숙사나 고시원으로만 용도를 바꿀 수 있었으나, 2027년까지 한시적으로 오피스텔로의 용도 전환이 전격 허용됩니다.
b. 추가 주차장 면제 혜택 : 30제곱미터 미만의 소형 준주택으로 용도를 변경할 경우, 가장 큰 걸림돌이었던 주차장 추가 설치 의무가 2027년까지 한시적으로 면제됩니다.
c. 기숙사 입주 자격 확대 : 기존에는 해당 지식산업센터 입주 기업의 소속 근로자만 기숙사를 이용할 수 있었지만, 앞으로는 인근 지역의 근로자까지 입주가 가능해져 공실률 감소가 기대됩니다.
② 민간 사업자를 위한 강력한 금융 지원
a. 기금 대출 한도 및 금리 우대 : 전용 60제곱미터 이하 도시형생활주택 사업자의 기금 대출 한도가 7000만 원에서 1억 1000만 원으로 상향되며, 금리도 3.8%에서 3.4%로 인하되어 자금 조달 부담이 줄어듭니다.
b. 비아파트 전용 보증 신설 : 주택도시보증공사를 통해 비아파트 전용 특례 프로젝트파이낸싱 보증과 분양 보증 상품이 새롭게 출시되어 안전한 사업 진행을 돕습니다.
c. 맞춤형 현장 지원 : 현장 애로 해소 지원센터를 운영하여 착공이 지연되고 있는 현장의 자금 및 공사비 분쟁 문제를 적극적으로 중재하고 정상화를 지원합니다.
3. 규제 완화에 따른 향후 부동산 시장 전망
이러한 전방위적인 비아파트 규제 완화와 자금 지원책은 향후 부동산 시장, 특히 수도권 임대차 시장에 상당한 파급 효과를 미칠 것으로 분석됩니다.
다만, 거시 경제 상황과 개별 입지의 특성에 따라 결과가 다르게 나타날 수 있으므로 객관적인 시각을 유지해야 합니다.
① 전월세 시장 안정화와 틈새 수익형 부동산의 부상
a. 공급 부족 해소 기대감 : 도심 내 빠르게 공급할 수 있는 소형 주택과 오피스텔 물량이 늘어나면, 최근 급등세를 보이고 있는 빌라 및 오피스텔의 전월세 가격 상승 압력을 일정 부분 완화할 수 있을 것입니다.
b. 역세권 중심의 상권 변화 : 700세대 규모의 대형 도시형생활주택이 역세권에 들어서면, 1인 가구를 타깃으로 하는 새로운 소비 상권이 형성되어 주변 지역 경제가 활성화될 가능성이 높습니다.
c. 지식산업센터의 출구 전략 마련 : 고금리와 공급 과잉으로 투자 자금이 묶여 있던 지식산업센터 수분양자 및 소유주들에게는 오피스텔 전환이라는 새로운 출구 전략이자 수익 창출의 기회가 열리게 됩니다.
② 투자 전 반드시 점검해야 할 리스크 관리
a. 선별적인 입지 분석 필수 : 모든 지식산업센터나 도시형생활주택이 혜택을 보는 것은 아니며, 직주근접성이 뛰어나고 실제 1인 가구 임대 수요가 풍부한 핵심 권역 위주로 양극화 현상이 뚜렷해질 것입니다.
b. 용도 변경 시 숨은 비용 확인 : 지식산업센터를 오피스텔로 전환할 때 주차장 규제는 완화되지만, 난방 설비, 소방 기준, 취등록세 등 추가적으로 발생하는 부대 비용을 철저하게 계산하여 수익률을 보수적으로 산정해야 합니다.
c. 전문가 상담 권고 : 부동산 정책은 2027년까지라는 한시적인 조건이 붙어있고 복잡한 세금 문제가 수반되므로, 성급한 투자보다는 세무사 및 부동산 금융 전문가와 충분히 상담한 후 신중하게 결정하시길 권장합니다.
정부의 이번 비아파트 공급 활성화 대책은 정체된 주택 시장의 동맥경화를 풀기 위한 시의적절하고 강력한 조치로 평가받고 있습니다.
변화하는 정책의 흐름을 정확히 읽고, 위기 속에서 새로운 기회를 발견하는 지혜가 필요한 시점입니다.
a. 도시형생활주택의 세대수 제한이 역세권 기준 최대 700세대 미만까지 확대되고, 층수 및 주차장 설치 기준이 대폭 완화되어 사업성이 향상됩니다.
b. 일반공업지역 내 공실 지식산업센터를 2027년까지 한시적으로 오피스텔로 전환할 수 있으며, 소형 주택 변경 시 주차장 추가 의무가 면제됩니다.
c. 사업자를 위한 특례 보증 신설과 저금리 대출 확대가 시행되지만, 투자 시에는 철저한 입지 분석과 용도 변경에 따른 부대 비용 산정이 반드시 필요합니다.
출처 :
파이낸셜뉴스
매일경제
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